آسیب ‌شناسی سیاست‌‌های اتخاذی در بازار مسکن

تحلیل  |  تاریخ: 1397/11/3 | نویسنده: گروه تحلیلی باتاب کارا

 

مقدمه:

یکی از مهم‌ترین دلایلی که باعث آشفتگی در اقتصاد ایران شده است را می‌توان در روی‌کار آمدن کارشناسان و مسئولان اقتصادی دانست که طرفدار بازار آزاد هستند. تنها در زمان حال نیست که ایران با این مشکل روبرو است این مشکل به سالیان گذشته برمی‌گردد. در زمینه مسکن وزیر محترم سابق مسکن و راه و شهرسازی دولت یازدهم و دوازدهم نیز از این قاعده مستثنی نیست[1]. وزارت راه، بعد از آشفتگی های نرخ ارز در سال گذشته و شرایط اقتصادی و نیز فشارهای مجلس مجبور به  اعلام دخالت دولت در بازار مسکن شد به گونه ای که در این راستا وزیر سابق راه و شهرسازی اقدام به انتشار سه نامه و تحویل آن به معاون اول رئیس جمهور و تصویب فوری آن نامه‌ها و ارسال نامه‌ها به مجلس برای تصویب و تدوین قانون، شد. اما این نامه ها در لحظه ای که این تحلیل نوشته می‌شود بعد از گذشت حدودا 6 ماه از تحویل نامه ها به هیئت دولت همچنان در مسیر تصویب هیئت دولت است و عملا این نامه‌ها راه به جایی نبرده‌اند. در این راستا این تحلیل قصد دارد ضمن بررسی این نامه های 3 گانه، به اهم سیاست های دولت در بازار مسکن بعد از آشفتگی اقتصادی کشور و آینده اقتصاد مسکن در ایران بپردازد.

1-        عملکرد وزارت مسکن بعد از آشفتگی اقتصادی سال 96

وزارت مسکن عملکرد عملی در زمینه کنترل بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها نداشت و تنها به نوشتن 3 نامه وزیر محترم سابق مسکن و ارسال آن به معاون اول ریاست محترم جمهور پسنده کرد. در این نامه‌ها که پیشنهاد پیش‌نویس لوایحی است به قانون‌های که مجلس شورای اسلامی در سال‌های قبل تصویب کرده است، اصلاحاتی در زمینه  مالیات بر ارضی بایر، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات ناشی از درآمد اجاره بها،مالیات بر نقل‌وانتقال ملک، قانون روابط موجر و مستاجر، پیشنهاد شده است. این 3 نامه برای بررسی و تصویب فوری در هیئت وزیران و ارسال آن به مجلس شورای اسلامی در قالب لایحه دو فوریتی تقدیم معاون اول ریاست محترم جمهور شده است. بر اساس اطلاعات بدست آمده در مصاحبه‌های خبرگی، 3 نامه هنوز در هیئت دولت است و هنوز به مجلس شورای اسلامی ارسال نشده است. این در حالی است که مردم ایران با فشارهای زیادی در زمینه مسکن روبرو هستند. در ادامه 3 نامه مطرح شده و اشکالات وارده به آن آورده شده است.

1-1-     ارسال پیش‌نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستاجر» به هیات دولت تیرماه 1397

متن نامه به شهر زیر است:

با عنایت به تحولات اخیر در بازار اجاره و نیاز به مداخله دولت برای حمایت از مستاجرین و حسب تجارب جهانی در شرایطی که این بازار با نوسانات شدید مواجه می‌گردد، به پیوست متن پیش‌نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶» را برای بررسی و تصویب فوری به هیات محترم وزیران و ارسال آن به مجلس شورای اسلامی در قالب لایحه دوفوریتی، تقدیم می‌گردد.

پیوست: لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶»

ماده واحده- مستاجران کلیه قراردادهای رسمی یا عادی اجاره واحدهای مسکونی از زمان تصویب این قانون می‌توانند تا یکسال پس از انقضای زمان قرارداد با رعایت شرایط ذیل قرارداد اجاره تمدید نمایند:

تبصره ۱: قیمت اجاره بها حداکثر تا ده درصد نسبت به اجاره بهای قبلی از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است. چنانچه با تقاضای افزایش ده درصدی مبلغ اجاره، مستاجر موافقت ننماید واحد قابل تخلیه است. رسیدگی به این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف می‌باشد.

تبصره ۲: چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این قانون برای زمان انقضای قرارداد در نظر گرفته شود مدت زمان قراردادی معتبر است.

تبصره ۳: ملاک مسکونی بودن واحد، کاربری آن می‌باشد.

تبصره ۴: هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون در زمان اجرای آن باطل و بلااثر است.

اشکالات سیاست نام برده شده در متن نامه به شرح زیر است:

  • در این سیاست ملاک ابقای قرارداد و افزایش اجاره‌بها به مستاجر واگذار شده است این درحالی است که مستاجر در پازل سه راسی موجر، مشاور املاک و مستاجر، کمترین قدرت چانه‌زنی دارد.
  • تملک خانه در دست موجر است نه مستاجر پس طبق قوانین حقوقی تملک و نیز از لحاظ شرعی موجر می‌تواند خانه خود را اجاره ندهد و یا اینکه با ارزش مورد نظر خود اجاره بها را افزایش یا کاهش دهد چرا که مبنایی برای اجاره بها توسط حکومت درنظر گرفته نشده است. این در حالی است که مبلغ اجاره بها در سایر کشور ها بین یک‌ونیم الی چهار درصد ارزش خانه است. ولی در ایران مرجعی برای تعیین قیمت اجاره‌بها بر اساس نوع سازه و مواد به‌کاررفته در آن،منطقه و... در نظرگرفته نشده است در واقع دولت زمانی می‌تواند برای افزایش اجاره‌بها نرخ تعیین کند که اولا قانون آن وجود داشته باشه تا به حکومت اجازه دخالت در تملک فردی را بدهد ثانیا برای آن مرجع قیمت‌گذاری اجاره را مشخص کرده باشد.[2]
  • در تبصره یک آمده است: چنانچه با تقاضای افزایش ده درصدی مبلغ اجاره، مستاجر موافقت ننماید واحد قابل تخلیه است. مسئله اساسی این است که با شرایط تورمی ایران ، موجر برای حفظ ارزش پول خود و نیز با توجه به انتظارات تورمی، و اینکه بازارهای موازی مسکن سودهای به‌مراتب بیش از ده درصد به موجر می‌دهد،حتما افزایش اجاره‌بهایی بیش‌از ده درصد خواهد بود؛ در صورت عدم موافقت مستاجر، موجر دست به‌تخلیه ملک خواهد زد زیرا انتظار  دارد که در بازار مسکن اجاره‌ای، حتما تقاضا کننده دیگه‌ای را پیدا خواهد شد که انتظارات موجر از افزایش اجاره‌بها را تامین کند. پس در ادامه تبصره یک مبنی بر قابل تخلیه بودن واحد مسکونی تمام قدرت در دست موجر است و مستاجر هیچ توانایی را برای حفظ ملک اجاره‌ای خود نخواهد داشت.
  • جای‌گزین کردن رهن به جای اجاره و یا امضای کردن قراردادهای سوری بدون ثبت رسمی، هدف از اجرای این سیاست را مخدوش خواهد کرد.

1-2-     ارسال اصلاح ماده واحده اصلاح موادی از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب1394 به هیئت دولت، مرداد 1397

با عنایت به لزوم حمایت از تولید واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و مطابق با الگوی مصرف و در راستای حمایت از مستاجران و تولید و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری و همچنین تنظیم بازار مسکن از طریق عرضه خانه‌های خالی به بازار به پیوست متن پیش‌نویس لایحه «ماده واحده اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم» برای بررسی و تصویب فوری در هیات محترم وزیران و ارسال آن به مجلس شورای اسلامی در قالب لایحه دو فوریتی تقدیم می‌گردد.

ماده واحده اصلاح موادی از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴

۱. متن ذیل جایگزین تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون می‌شود.

تبصره ۱۱- درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر زیربنای مفید در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ متر مریع زیربنای مفید، از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره ملک معاف می باشد مشروط بر آنکه:

اولا- حداقل مدت اجاره در قرارداد اجاره واحد مشمول معافیت در هر بار کمتر از دو سال نباشد.

ثانیا- یک نسخه قرارداد اجاره (اعم از رسمی یا تنظیم شده در بنگاه معاملات املاک) در زمان ارایه اظهارنامه مالیاتی به اداره امور مالیاتی مربوطه ارایه شود.

۲. متن ذیل جایگزین ماده ۶۹ قانون می شود.

ماده ۶۹- انبوه سازان یا توسعه‌گرانی که مبادرت به ساخت واحدهای مسکونی مطابق با الگوی مصرف مسکن می‌نمایند:

اولا- از پرداخت مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ و مالیات بر درآمد موضوع ماده ۷۷ قانون برای واحدهای مطابق الگوی مصرف مسکن، معاف می‌باشند.

ثانیا- در صورت اجاره دادن بخش یا تمام واحدهای ساخته شده مطابق الگوی مصرف مسکن، از مالیات بر درآمد اجاره نیز معاف می‌گردند. این معافیت مشمول مالکین بعدی این واحدها نیز می گردد.

تبصره۱. اعمال معافیت‌های مذکور در این بند مشروط بر ارایه به موقع اظهارنامه مالیاتی متکی به صورتهای مالی تنظیم شده، طبق استانداردهای حسابداری می‌باشد.

تبصره ۲. انبوه سازان اشخاص حقیقی و حقوقی که توان مدیریت و مسئولیت پدیدآوری طرح ها، توانمندی تامین و جذب سرمایه، مدیریت تولید وعرضه مسکن و ساختمان را با استفاده از فناوری های نوین صنعت ساختمان در چارچوب مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوطه را داشته و پروانه اشتغال به کار را مطابق دستورالعمل تشخیص صلاحیت، تعیین پایه و صدور پروانه اشتغال به کار سازندگان انبوه مسکن و ساختمان از وزارت راه و شهرسازی، دریافت کرده است.

نهاد توسعه گر اشخاص حقیقی و حقوقی غیر دولت دارنده گواهی صلاحیت موضوع ماده (۴) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری- مصوب ۱۳۸۹- به عنوان متولی مدیریت اجرای برنامه های بازآفرینی محلات هدف می‌باشد.

تبصره۳. الگوی مصرف مسکن، منطبق با ضوابط مصوبه مورخ ۱۳۷۳.۹.۵ شورای عالی بررسی و تعیین الگوی مصرف، موضوع تبصره ۱۹ قانون برنامه دوم توسعه و دستورالعملی که توسط وزیر راه و شهرسازی ظرف مدت ۳ ماه از تصویب این قانون ابلاغ خواهد شد، می‌باشد.

۳. متن ذیل جایگزین ماده ۵۴ مکرر می‌گردد:

واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر جمعیت که علی رغم امکان بهره‌برداری آنها، بیش از ۶ ماه خالی باقی می‌مانند، به عنوان واحد مسکونی خالی تلقی شده و مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهند شد. واحدهای مشمول مقررات این ماده توسط شهرداری‌ها در هر شهر شناسایی شده و شهرداری راسا نسبت به اخذ مالیات از آنها اقدام خواهد نمود. نرخ مالیات متعلقه به این واحدها بر اسا مالیات بر اجازه و به شرح زیر تعیین می‌گردد:

سال اول: معادل یک دوم مالیات متعلقه

سال دوم: معادل مالیات متعلقه

سال سوم و بعد از آن: معادل یک و نیم (۱.۵) برابر مالیات متعلقه

تبصره۱. شهرداری‌ها موظف‌اند درآمد حاصل از اجرای این ماده را برای اجرای برنامه‌های مسکن‌اجتماعی و حمایت دولت، هزینه نمایند.

تبصره ۲. واحدهای موضوع این ماده مشمول معافیت‌های مالیات بر اجاره که در قانون پیش‌بینی شده است، نمی‌باشند.

۴. تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون حذف می‌شود.

اشکالات  سیاست نام برده شده در متن نامه به شرح زیر است:

  • در ابتدای نامه به واحدهای کوچک متراژ و مطابق با الگوی مصرف اشاره شده است. سوال اساسی این است که ابتدا منظور از واحدهای کوچک متراژ چه واحدهایی با چند متر است؟ ثانیا آیا نهادی برای تایین الگوی مصرف وجود دارد و اگر وجود دارد از لحاظ سیاست‌گذاری چه افراد حقیقی و حقوقی عضو این نهاد هستند؟ در تبصره 3 آمده است منظور از نهاد تایین‌کننده الگوی مصرف، شورای عالی بررسی و تعیین الگوی مصرف موضوع تبصره 19 قانون برنامه دوم توسعه است. ابتدا باید ذکر کرد در تبصره 29 قانون برنامه دوم توسعه به شورای عالی الگوی مصرف اشاره شده است نه تبصره 19 . ثانیا این نهاد طبق نظر مرکز پژوهش‌های مجلس فاقد وجاهت قانونی بوده است و محملی برای حیات و دوام آن وجود ندارد.[3] و نیز محقق به عدم وجود این شورا در زمان حال، در جستارهای خود رسیده است. زمانی که از لحاظ قانونی مرجعی برای تعیین الگوی مصرف وجود ندارد آن‌گاه نظرات شخصی این الگو را تعیین می‌کنند به‌گونه‌ای که مشاور سابق وزیر مسکن نیز اعتقاد حتی به ساخت خانه‌های با متراژ 30 الی 40 متر دارند.[4]
  • عملا با مطالعات میدانی محقق و مصاحبه‌های خبرگی، مالیات بر درآمد ناشی از اجاره بها توسط سازمان امور مالیاتی اخذ نمی‌شود. پس عملا ابزارهای فشار لازم برای اجرای سیاست مورد بحث وجود ندارد و در صورت تصویب این قانون قراردادهای سوری بین موجر و مستاجر جای‌گزینی برای فرار از این قانون است.
  • نفع مشاورین املاک در عدم ثبت قرارداد در مراجع زیر ربط و اقدام به دریافت کد رهگیری در زمان عقد قرارداد اجاره است چراکه در زمان ارائه اظهارنامه مالیاتی باید بابت عقد قرارداد، مالیات پرداخت کنند. از این رو تازمانی که ابزارهای مناسب سمت مشاورین املاک دیده نشود به نظر نمی‌رسد، سیاست‌های این گونه به اهداف خود برسند. می‌شود برای درنظر گرفتن نفع مشاورین املاک، معافیت‌های مالیاتی برای مشاورین امکلاک در قراردادهای اجاره بیش از دوسال نیز در نظر گرفت تا مشاورین املاک قراردادها را به  مراجع زیرربط اعلام کنند.
  • نفع دیگری که برای مشاورین املاک وجود دارد و در این نامه در نظرگرفته نشده است مسئله ترجیح سود زمان حال نسبت به آینده است. چرا زمانی که یک مشاور املاک می‌تواند در دوسال دو قرار داد اجاره خانه منعقد کند و دوبار از این محل حق کمیسیون عایدش شود، یک قرار داد برای دوسال منعقد کند درحالی‌که حق کمیسیون بیشتری را نباید اخذ کند پس با این اوصاف مشاورین املاک هم مایل به انعقاد چنین قراردادی نیستند.
  • در شرایط تورمی اقتصاد ایران و انتظارات تورمی زیادی که مردم با آن روبرو هستند چرا باید صاحب ملک قرارداد دوساله را عقد کند در حالی که قیمت‌های سال بعد را خبر ندارد؟ پس صاحب ملک مایل به عقد چنین قراردادی نیست.
  • اخذ مالیات از خانه‌های خالی در ماده 169 قانون مالیات های مستقیم مصوب سال 94 بیان شده است. مسئول دریافت مالیات سازمان امور مالیاتی است که ذیل وزارت اقتصاد و دارایی هست اما در تبصره 7 این ماده اشاره شده که وزرات راه باید ظرف 6 ماه سامانه ملی املاک و اسکان کشور را راه اندازی کنند طبق تحقیقات محقق ابتدا این امر  معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی مسئولیت تهیه این سامانه را برعهده داشت، اما با دستور وزیر راه و شهرسازی سابق بیش از 15 ماه است که تهیه و راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور به سازمان ملی زمین و مسکن منتقل شده است. حال سوال اصلی این است که زمانی که پایگاه اصلی شناسایی زمین و مسکن وجود ندارد، شهرداری ها چگونه می‌توانند خانه‌ها خالی را شناسایی کنند؟ اساسا با چه معیاری می‌توان خانه‌های خالی را شناسای کرد؟[5]

طبق تبصره یک، شهرداری‌ها موظف‌اند درآمد حاصل از اجرای این ماده را برای اجرای برنامه‌های مسکن‌اجتماعی[6] و حمایتی دولت، هزینه نمایند.سوال این است که کدام مسکن اجتماعی؟ اساسا در کشور مسکن اجتماعی وجود ندارد[7]. نکته بعدی این است که دولت به شهرداری‌ها بدهی فراوانی دارد، چه تضمینی وجود دارد که شهرداری‌ها درآمد حاصل از مالیات بر خانه‌های خالی را به عنوان بدهی دولت به خود تشخیص نداده و برداشت نکنند؟[8]اصولا ساخت مسکن اجتماعی در دست وزارت مسکن است با این نامه این وزارت کمی از مسئولیت خود را به شهرداری‌ها می‌دهد، چه تضمینی دارد که درآینده بین وزرات مسکن و شهرداری‌ها اختلافی بر سر متولی اصلی مسکن وجود نیاید؟

1-3-     ارسال اصلاحیه ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به هئیت دولت ،مورخ مرداد 1397

با عنایت به لزوم کنترل سوداگری در بازار زمین و تنظیم این بازار با استفاده از ابزارهای مالیاتی، به پیوست "ماده واحده اصلاح ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن" برای بررسی و تصویب فوری در هیئت محترم وزیران و ارسال آن به مجلس شورای اسلامی در قالب لایحه دو فوریتی تقدیم می‌گردد.

ماده واحده-متن ذیل جایگزین ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و تبصره‌های ذیل آن می‌شود.

ماده ۱۵- شهرداری‌ها مکلفند از اراضی بایر با کاربری مسکونی در محدوده شهرهایی که دولت تعیین می‌کند سالانه به نرخ ۱۲ درصد بر مأخذ ارزش معاملاتی عوارض اخذ نمایند. مالکان این قبیل اراضی مکلفند مالیات بر اراضی بایر خود را هرسال تا اخر اردیبهشت‌ماه سال بعد عوارض متعلقه را به شهرداری محل وقوع ملک پرداخت نمایند.

تبصره ۱- شهرداری‌ها موظفند درآمد حاصل از این ماده را برای اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی و حمایتی دولت هزینه نمایند.

تبصره ۲- مالکینی که خود یا افراد تحت تکفل آن‌ها فاقد مسکن بوده و مالک یک یا چند قطعه اراضی بایر باشند، تا سقف یک هزار متر مربع مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهند بود.

تبصره ۳- آن دسته از زمین‌های بایری که به تشخیص شهرداری محل یا مراجع ذی صلاح، با موانع قانونی ساخت و ساز مواجه باشند از شمول این ماده مستثنی می‌باشند.

تبصره ۴- شهرداری‌ها موظفند از تاریخ تصویب این قانون ظرف مدت ۶ ماه، اراضی بایر با کاربری مسکونی مشمول این ماده واقع در محدوده شهرداری خود را شناسایی و نسبت به اجرای این ماده قانونی اقدام نمایند.

تبصره ۵- در مواردی که انتقال، قهری است تا زمانی که کوچکترین فرد انتقال گیرنده کمتر از بیست سال سن داشته باشد زمین مورد نظر مشمول عوارض موضوع این قانون نخواهد بود.

اشکالات  سیاست نام برده شده در متن نامه به شرح زیر است:

  • بیشتر زمین‌های بایر متعلق به دستگاه‌های دولتی است، آیا شهرداری‌ها توانایی آن را دارند که از این دستگاه‌های دولتی ، اخذ مالیات کنند؟[9]
  • محل ورود این درآمد در کجاست؟ ایا به خزانه کشور وارد می شود؟ چه تضمین وجود دارد که شهرداری‌ها درآمد حاصل از این قانون را به عنوان پرداخت بدهی دولت به خود شناسایی نکنند.

2-        چهار سیاست اعتباری جدید بانک مسکن برای بازار مسکن

بعداز نوسنات قیمت‌های مسکن، اعطای تسهیلات ساخت مسکن،صرفا مشمول ساخت‌ واحدهای با متراژ متوسط به پایین می شود، در واقع مهمترین عامل برای برخورداری ساخت‌وسازهای جدید از تسهیلات بانکی، رعایت الگوی مصرف است که در تهران در این زمینه، متوسط متراژ ۷۵ مترمربع و در سایر شهرها ۱۰۰ مترمربع مد نظر است[10]. از این‌رو بانک مسکن چهار  سیاست زیر را درنظرخواهدگرفت:

  1. عدم پرداخت تسهیلات ساخت برای واحدهای بزرگ متراژ و بزرگ مقیاس
  2. افزایش سهم تسهیلات خرید به منظور جبران بخشی از شکاف ایجاد شده بین قدرت خرید متقاضیان مسکن: برای این منظور ، افزایش تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم از سقف 60 میلیون تومان به 80 میلیون تومان و نیز افزایش سقف سنی آپارتمان‌های مشمول دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم از 15 سال به 20 سال.
  3. فعال‌سازی مجموعه شرکت‌ها و سازمان‌های وابسته به بانک مسکن ، برای ساخت و تولید واحدهای مسکونی ارزان قیمت، کوچک متراژ و میان متراژ ، متناسب با الگوی تقاضای بازار مسکن کشور
  4. رایزنی به منظور ایجاد ارتباط با انبوه‌سازان کشور برای کمک به افزایش ساخت واحدهای مناسب با الگوی تقاضای مصرفی در بازار مسکن تا نسخه جداگانه بومی برای هر استان تجویز شود.

به‌نظرمی‌رسد با توجه به افزایش قیمت‌های مسکن سیاست دوم کارامدی لازم را نداشته باشد. و نیز در سیاست‌های بعدی، کدام نهاد قرار است که الگوی مناسب ساخت مسکن را پیریزی کند. سیاست آخر مبنی بر نسخه جداگانه بومی برای هر استان، نسخه خوبی است[11] به شرط آنکه تمامی معیارهای فرهنگی و اجتماعی دراین نسخ دیده شود و فقط به بررسی متراژ خانه‌ها بسنده نکنند.

در حال حاضر درباره سیاست دوم، در شورای پول و اعتبار جلساتی برگذار شده است ولی هنوز این سیاست تصویب نشده است.

3-        اهم سیاست های دولت یازدهم بعد از روی کار آمدن محمد اسلامی، وزیر راه و شهر سازی

اساسا به نظر می‎رسد کابینه اقتصادی دولت در بخش مسکن بعد از آشفته بازار مسکن، یک عقب گرد سیاستی داشته است؛ به طوری که بعد از روی کار آمدن اقای محمد اسلامی فعالیت هایی در جهت دخالت دولت در بازار مسکن اتفاق افتاده است اما عمق آشفتگی بازار مسکن در ایران به حدی است که به نظر نمی رسد با تغییر سیاست ها، اتفاق ویژه ای در بازار مسکن کشور بیافتد. اهم سیاست های وزیر جدید راه به شرح ذیل است:

  • پیشنهاد افزایش سرمایه 5 هزار میلیارد تومانی بانک مسکن در لایحه بودجه 98 : درلایحه بودجه سال ۱۳۹۸ به منظور تقویت منابع بانک مسکن، بدهی آن بانک به بانک مرکزی بابت اصل و سود خطوط اعتباری طرح مسکن مهر تا سقف ۵ هزار میلیارد تومان به حساب بدهی دولت به بانک مرکزی منتقل شده و مبلغ مذکور به عنوان افزایش سرمایه دولت در بانک مسکن منظور می شود.
  • تغییر سمت‎های معاونین وزرات راه: مازیار حسینی به عنوان معاون جدید مسکن وزارت راه معرفی شد. معاون سابق اقای حامد مظاهریان بودند.
  • احیای شورای عالی مسکن کشور: بر اساس اصل 129 قانون اساسی، رئیس جمهور قادر است که برای رسیدگی به مسائل کشور نسبت به تشکیل شوراهای عالی اقدام کند، طبق قانون، مصوبات این شوراها هم تراز مصوبات هیأت دولت است . در همین راستا، سابقه تشکیل شورای عالی مسکن به دومین سال از دولت نهم بر می گردد. این شورا یک شواری فرابخشی برای حل مشکل مسکن کشور هست در ابتدای وزارت اقای اخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی، عملا این شورا تعطیل شد.
  • ساخت 400 هزار واحد جدید تا پایان دولت
  • تشکیل ستادهای بازآفرینی استانی
  • عدم افزایش وام به دلیل تورم زایی
  • اهمیت فراوان به بازآفرینی شهری : طبق برنامه هر استان باید در سال 270 محله فرسوده را بازآفرینی کن
  • کارت اعتباری مصالح مسکن به جای افزایش سقف وام

4-        آینده مسکن در ایران باتوجه به سیاست های دولت

دست نامرئی و عدم دخالت دولت در بازار مسکن در ایران همواره زیان بار بوده است. دولت ها باید در این بازار دخالت کنند . حتی آدام اسمیت پدر علم اقتصاد در جلد سوم ماهیت و علل ثروت ملل اشاره دارد که دولت حتما باید بر زمین نظارت داشته باشد.

طبق بررسی ها حدودا 50 تا 60 درصد هزینه مسکن هزینه ای است که باید بابت زمین آن پرداخت شود.

طبق بررسی ها نوسانات نرخ رشد اجاره مسکن از نوسانات تورم عمومی بیشتر بوده و نیز نوسانات نرخ رشد قیمت مسکن از نوسانات نرخ رشد اجاره مسکن بیشتر بوده و همچنین نوسانات نرخ رشد قیمت زمین از نوسانات نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است. پس برای کنترل نوسانات در بازار مسکن باید همواره دولت برای عرضه زمین سیاست هایی داشته باشد و سایر سیاست ها، سیاست های فرعی است.

سیاست های مالیاتی که دولت در بازار مسکن در پیش گرفته است به دلیل عدم راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور محکوم به شکست است و دولت قبل از اعمال سیاست مالیاتی باید هرچه سریع تر این سامانه را راه اندازی کند. چراکه طبق بررسی ها در بین سال های 1360 الی 1391 فقط بین یک الی 5 درصد از درآمدهایی مالیاتی سهم بخش مسکن بوده است.

با این اوصاف به نظر می آید سیاست های دولت در بخش مسکن راه‌گشای حتمی نیست. البته با روی کار آمدن محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی آینده روشن تری را برای مسکن نسبت به زمان حال باید تصور کرد.

5-        وضعیت فعلی مسکن

طبق آمارهای بانک مرکزی[12] ، در آذرماه سال 1397 متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به 95.5 میلیون ریال رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4.1 و 91.8 درصدافزایش را نشان می دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه یک با 105 درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 12 با 54.6 درصد تعلق دارد. بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده 218.1 میلیون ریال است که به منطقه یک تعلق دارد. این افزایش قیمت باعث ورود بازار مسکن کشور به رکود تورمی شده است به طوری که طبق همین امار تعداد معاملات انجام شده طی نه ماهه سال 1397 به عدد 97.9 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن 25.6 درصد کاهش معامله را شاهد بوده ایم.

از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.3 بیشترین درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده است هم چنین مناطق 2 و 4 به ترتیب با 9.2 و 8.3 درصد در رتبه های بعدی قرار دارند. از لحاظ توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیر بنایی هر واحد مسکونی، بیشترین واحد های مسکونی با زیربنای 50 تا 60 متر با سهم 14.8 درصد و 60 تا 70 متر با سهم 14.5 و 70تا 80 متر با سهم 12.3 مورد معامله قرار گرفته اند.

مطالعات انجام شده نشان می دهند رفتار بازار مسکن در ایران به گونه ای است که ادوار رونق و رکود مسکن در ایران هر 5 الی 6 سال یکبار اتفاق می افتد. همین طور دوران گذر از رونق به رکود یک تا دوفصل و رکود 8 تا 14 فصل به طول می انجامد که سرجمع 9 تا 16 فصل بازار مسکن بازاری رکودی بوده و این رکود در ایران همواره با تورم همراه بوده است. از این حیث اگر به مسکن به عنوان کالای سرمایه ای نگاه بیافکنیم به سرمایه گذاران پیشنهاد می شود برای خرید مسکن 2 الی 3 سال از زمان تدوین این تحلیل صبر کنند تا مسکن به پاین ترین قیمت خود رسیده و زمانی که زمزمه های رونق در این بازار به گوش می رسد اقدام به خرید خانه کنند.

باتوجه به حجم معاملات و رشد قیمت مسکن، به شرکت سرمایه گذاری باتاب کارا پیشنهاد می شود ، در صورت سرمایه گذاری در ساختمان، مسکن خریداری شده خود را در یکی از مناطق یک و دو چهار و پنج و با متراژ  بین 50 تا 80 متر خریداری کند.

 

 

[1] صحبت های اقای اخوندی در  آذر سال 94 در مراسم هفته راه آهن

باید مسلمان شویم، اگر مسلمان شویم خیلی اتفاقات روی می‌دهد. خاطرتان هست که امام خمینی(ره) به گورباچف نامه زد که نظام کمونیستی به تاریخ پیوست، اما عده‌ای هنوز در این مملکت دنبال این هستند که با تعالیم سوسالیسم دوباره به سیستم‌های قیمت گذاری برگردند.

[2] مصاحبه خبرگی با اقای فارسیان، کارشناس مسکن مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

[3] به گزارش دفتر اطلاع رسانی مرکز پژوهشها، دفاتر مطالعات اقتصادی و حقوقی این مرکز ضمن بررسی نقش و جایگاه ناظران مجلس در مجامع و شوراها در مورد شورای عالی بررسی و تعیین الگوی مصرف که طبق تبصره 29 قانون برنامه پنجساله دوم توسعه ایجاد شده است، خاطرنشان ساخت که تبصره 29 قانون برنامه دوم توسعه در خصوص تشکیل شورای عالی بررسی و تعیین الگوی مصرف در حال حاضر فاقد – هر گونه – وجاهت قانونی است و محملی قانونی برای حیات و دوام آن – به لحاظ تغییر در مبانی فکری حاکم بر برنامه‌های دوم – سوم و چهارم توسعه وجود ندارد.

مرکز پژوهشها افزود: تبصره 29 قانون برنامه دوم توسعه حتی در دوران حیات این برنامه نیز نتوانست تداوم یابد و در واقع اتخاذ تفکری به نام «سیاست‌های تعدیل» عملا بقای تبصره مزبور را ناممکن ساخت و بعدها در برنامه‌های سوم و چهارم توسعه که به ترتیب طی سالهای 1379 تا 1383 و 1384 تا 1388 به مورد اجرا گذاشته شدند نیز این تبصره تنفیذ نشده است.

این گزارش افزود: برنامه دوم توسعه یک سال بعد از تصویب آن در مسیر دیگری قرار گرفت که این مسیر جدید مطابق با حاکمیت «اقتصاد بازار» و در تضاد با تفکر «دولت محوری» بود که تبصره 29 بر اساس آن جلوه‌گر شده بود.

در پایان این گزارش آمده است: بر اساس سیاست مبتنی بر حاکمیت اقتصاد بازار، حقوق و آزادی‌های انتخاب در عرصه‌های اقتصادی به رسمیت شناخته شده و کنترل‌های قیمتی رها شدند و در نتیجه مفاهیم مورد نظر تبصره 29 عملا به هم ریخت و این مبانی تئوریک محملی برای استمرار و تداوم تبصره 29 باقی نگذاشت.

[4] میزگرد برنامه ثریا با حضور بیضایی و عبده تبریزی مورخ 20 تیرماه 1397

[5] مصاحبه خبرگی با اقای فارسیان، کارشناس مسکن مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

[6] مسکن اجتماعی در اسفند 95 تصویب هیئت دولت شد و قرار بود سال 100 هزار واحد ساخته شود

[7] صحبت‌های بیضایی کارشناس مکسن در میزگرد برنامه ثریا با حضور بیضایی و عبده تبریزی مورخ 20 تیرماه 1397

[8] علی عطا سنخنگوی شورای شهر تهران ، میزان بدهی دولت به شهرداری تهران را تا خرداد ماه سال جاری را به مبلغ بیش از هفت هزارمیلیارد تومان اشاره کرد.

[9] مصاحبه خبرگی با اقای فارسیان، کارشناس مسکن مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

[10] رحیم انارکی مدیرعامل بانک مسکن ، مرداد ماه 1397

[11] مصاحبه خبرگی با اقای فارسیان، کارشناس مسکن مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی

[12] گزارش تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در آذر ماه 1397

 

گروه تحلیلی باتاب کارا